«ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО»

Вступили в законную силу изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).
Новые правила ужесточают требования к компаниям-застройщикам, устанавливают переходный период перед окончательным введением эскроу-счета, а также определяют дополнительные механизмы защиты прав дольщиков.
С 1 июля 2019 года привлечение денежных средств граждан, то есть зачисление этих средств на расчетный счет застройщика, возможно только с применением счетов эскроу (изменения внесены Федеральным законом № 478-ФЗ от 25.12.2018), за исключением объектов, находящихся в степени готовности, методику определения которой утвердит Правительство Российской Федерации.
Смысл такого нововведения заключается в том, что денежные средства покупателей передаются в банк, который финансирует строительство многоквартирных домов. В период строительства денежные средства резервируются на счете банка и переводятся застройщику после того, как он выполнит свои обязательства перед дольщиками. В случае если застройщик свои обязательства не выполнит, то денежные средства возвращаются покупателям. 
Также вводится требование о едином расчетном счете застройщика. Строительная организация вправе иметь только один расчетный счет. Застройщик, генеральный подрядчик и технический заказчик обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Согласно ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ банк контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика.
Застройщик на начальном этапе строительства обязан иметь собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства домов. У него не должно быть других обязательств по кредитам, займам, ссудам (за исключением целевых) вне пределов одного разрешения на строительство. Застройщику запрещено осуществлять выпуск или выдачу ценных бумаг (за исключением акций), предоставлять займы и ссуды, он не имеет право осуществлять иную деятельность и совершать какие-либо сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов. Застройщику запрещено создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.
Согласно ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны иметь судимости за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти, не должны быть привлечены к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица 
Теперь застройщик не менее чем за три дня до регистрации договора участия в долевом строительстве обязан перечислить в Фонд защиты дольщиков 1,2 % от стоимости каждой квартиры (ст. 10 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). В ином случае договор не зарегистрируют. Фонд защиты дольщиков будет являться основным гарантом выполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. 
В единой информационной системе жилищного строительства в обязательном порядке должны быть размещены сведения об уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, опубликовано само разрешение на строительство; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; заключение экспертизы проектной документации; проектная декларация; фотографии строящегося (создаваемого) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома, отражающие его текущее состояние, и т.д.
Кроме того, обязательным станет публикация финансовых документов компании (промежуточная бухгалтерская отчетность; годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность; аудиторское заключение). Полный список обязательной к публикации информации, а также порядок размещения таких сведений установлен Приказом Минстроя России от 11.05.2018 
№ 275/пр.
Строительным компаниям, которые планируют осуществлять долевое строительство, необходимо соответствовать следующим условиям:
1. Наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности.
2. Застройщик обязан иметь на праве собственности, аренды (субаренды) либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ случаях, на праве безвозмездного пользования земельный участок. При этом привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости возможно только на основании полученного разрешения на строительство.
3. Обязательное указание в наименовании строительной компании слов «специализированный застройщик».
Экспертиза проектной документации стала обязательной, теперь это касается и объектов малоэтажного строительства.
Установлен принцип «Один застройщик - одно разрешение на строительство», застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство (за исключением случаев, если разрешение на строительство получено до 01.07.2018).
Защита прав участников долевого строительства до 01.07.2019 может осуществляться по выбору застройщика одним из двух способов:
1) внесение взносов в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства;
2) применение счетов эскроу.
Одновременное применение этих двух самостоятельных способов защиты прав дольщиков законодательством не предусмотрено.
Изменения Закона о долевом строительстве направлены на обеспечение стабильности деятельности по созданию многоквартирных домов и защиту прав и законных интересов покупателей. 

Старший помощник прокурора Вытегорского района
младший советник юстиции                                                       А.С. Лапсакова